Vous possédez une maison classée F ou G ? Le compte à rebours a commencé. Depuis le 1er janvier 2023, la vente d'une passoire thermique oblige le vendeur à fournir un audit énergétique complet, à sa charge. Depuis 2025, les G sont carrément interdits à la location. 2028 pour les F. 2034 pour les E. Autrement dit, si vous avez un bien locatif ancien, vous n'avez plus le choix : rénover ou vendre décoté. Petit décryptage de ce calendrier, et des leviers encore disponibles pour ne pas perdre trop de valeur.
À retenir
- G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034
- Audit énergétique obligatoire à la vente des F et G — sinon vente attaquable
- MaPrimeRénov' Sérénité ouverte aux bailleurs modestes
- Décote de revente de 10 % sur un F, jusqu'à 20 % sur un G
Le calendrier d'interdiction locative
À bien graver dans un coin de votre tête. 2023 : fin de la location des logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an — le pire du pire, la partie basse du G. 2025 : interdiction pure et simple des logements classés G. 2028 : même chose pour les F. 2034 : les E tombent à leur tour. Le bailleur qui passe outre s'expose à un joli menu de sanctions : blocage de l'indexation du loyer, injonction de travaux par le tribunal, indemnités au locataire, amende administrative. Et juridiquement, le locataire peut demander la requalification du loyer, voire la résiliation du bail aux torts du propriétaire.
L'audit énergétique obligatoire à la vente
Si vous vendez un F ou un G depuis avril 2023, vous ne pouvez plus y couper : l'audit énergétique conforme à l'arrêté du 4 mai 2017 est obligatoire. Concrètement, un auditeur certifié passe un après-midi dans le bien, analyse le bâti, les équipements, la ventilation, et rédige un rapport d'une trentaine de pages qui propose deux scénarios de travaux : un scénario ambitieux visant la classe B, un scénario intermédiaire qui vise la C. Budget : entre 800 et 1 500 € selon la surface et la complexité, à la charge du vendeur. Sans audit annexé au compromis, l'acheteur peut faire annuler la vente — et la jurisprudence est sans ambiguïté sur ce point.
Les aides pour les bailleurs
Bonne nouvelle : les bailleurs ne sont pas les oubliés du système. MaPrimeRénov' Sérénité s'adresse aux propriétaires bailleurs aux revenus modestes — elle finance jusqu'à 50 % d'un programme de travaux global visant +35 % de performance. "Loc'Avantages" offre une réduction d'impôt substantielle si vous acceptez de louer en-dessous du plafond de loyer conventionné (le Pinel privé, en somme). Et surtout, les CEE sont accessibles sans condition de revenus, quel que soit votre TMI — c'est bien souvent le levier numéro un pour les bailleurs qui ne sont pas éligibles aux autres aides.
Stratégies possibles
Quatre chemins, à arbitrer selon votre situation. Un, rénover avant de vendre : audit, travaux isolation + système de chauffage, nouveau DPE, remise en vente au prix du marché performant. C'est la voie la plus rentable si vous avez de la trésorerie. Deux, vendre en l'état et accepter la décote — en moyenne 10 % pour un F, jusqu'à 20 % pour un G selon les zones tendues. Trois, si vous êtes en copropriété, porter le vote de travaux collectifs via MaPrimeRénov' Copro — vote en AG, puis chantier coordonné, les aides sont souvent bien plus intéressantes que les travaux isolés. Quatre, renégocier le crédit de votre bien locatif en y injectant un écoPTZ pour financer les travaux sans toucher à la trésorerie. Les investisseurs sérieux doivent désormais intégrer ces échéances dans toute stratégie de portefeuille — ce n'est plus une option.
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